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On the sale of Australian business

今天和大家分享一下我在澳洲买卖生意的经验。一般买卖生意主要渠道还是从中介那里知道,私人也有拿出来卖的,不过比起中介介绍的来说,私人拿出来的更烂更没保障。但是大家都应该清楚,中介那里的东东十有八九都是陷阱。废话,好好的一个店为什么拿出来卖,肯定是有原因的。最好的理由是身体健康,最烂的理由是回国或者多个生意无法顾及。因为身体健康确实是一个不可抗拒的因素,尤其是东主经营同一个店超过十年的那种,基本上选择这种店,被骗的概率比较低(但肯定不是没有骗子)。因为回国而忍痛卖店的那是Bull Shit,人人都知道国外比要好的多得多,好好的有个生意替他赚钱,他为什么要回国。说经营多个生意而无法顾及的那更是搞笑,你又不是第一天就同时经营多个生意的。做生意都是一步一步来的,你早先在创业的时候能够守住的好产业,等它能摘果子的时候你却说无暇顾及?当别人傻子也不能这么赤裸裸吧(当然,还真有不少人信这个……)
对我来说,某个生意能不能买主要看这几条:
1、我能不能做。这一点最重要,也最容易被中介忽悠。我熟识的一个中介,他最拿手的一句口头禅就是“做XX又不是造航天飞船,很容易的,学学就会了……”我曾经也被这句话忽悠过,自己汗一个。看自己能不能做最最简单的办法就是没买店之前先去同类型的店里打工,看看别人是怎么运作的,自己上手快不快。相对来说,夫妻老婆店比需要请人的店要容易做下去。举例说,如果你想做超市类的,milkbar绝对比7-11容易坚持下去;如果你想做饮食类的,take away绝对比餐厅容易坚持下去。记得,能不请人就不请人,在澳洲,最难控制的就是员工,尤其是老外员工。那么有的163说,他们移民必须要请人。那样的话,就找尽可能少请人的生意做。
2、看Lease。不到7年的店再好也绝对不能买!7年是个分水岭,表明房东有没有给你加Lease时长的可能性。除非在Shopping Center里(SC里的Lease普遍都不长),其他地方低于7年,尤其是低于4年,表示房东有可能不想再续借。你想啊,如果房东肯续约,那么他随时随地可以根据卖家的要求增加约长,对他没有损失的。而卖家完全可以在拿到一个长约后再挂到市场上,之所以没有长约而仍然急着出手,很可能就是一个圈套。
3、看规划。许多人都不会看规划,所以死都不知道是怎么死的。当你准备入手一个生意,尤其是在高速发展地区,你必须上网查看生意所在地的政府规划。我曾经遇到一个milkbar,Lease、Taking、位置、构成、住房都极好却平价挂出,最后一查,原来在它的正下方第2年就要起一个WoolWorth大型超市,谁买谁死。
4、计算纯利润率。这个要综合房租、人工、水、电、煤、电话、Council Rate、加盟费、保险费等等所有的支出,然后再大概折算一下原料成本和毛利润率。你要看看,在卖家承诺的营业额范围内,你可以达到多少利润。然后再计算一下,因为更换老板,你有没有哪些额外的支出。如果这样推算下来,你一周的收入低于1000的,基本上就不要考虑了。因为哪怕这个卖家是诚实的,你接手后生意必然会有下降(传说中的老客户认主)。我个人会保守的减去至少1000的营业额,看看我还能赚多少。
5、看性价比。有些店确实是好,但是价格明显超过了它本身的价值,这时候就要看你自己的取舍了。还有就是看工作强度的性价比,举例说,有的鱼薯店仅开6天就能赚1000;有的要开7天才能赚1000,显然6天的就极具性价比。又比如说,有的咖啡店从早上7点开到晚上9点,有的从早上9点开到下午5点,即便前者比后者多赚那么几百都没有任何性价比可言。
当然了,这里我就简单的说一下了,不可能把我所有的经验全贴出来,算是一些基本的科普知识吧……

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